地产行业寒冬之下，房企能否迎来春天?
近日，恒大、花样年、华夏幸福、富力等一众企业接连债务违约频频上“热搜”，各式各样的房企负债排行榜、暴雷预测表漫天飞。动辄负债上千亿，让我们不禁疑惑：中国的房地产企业们真的很难“活下去”了吗？
在央行召开的2021年第三季度例会上，提出了“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”这一表述。2021年上半年，政府在“稳地价，稳房价，稳预期”的政策基调态势日渐明朗，目的是促进房地产市场能健康运行。
被误读的房地产行业的“负债”
一是不能简单地将企业总负债量与企业健康与否“划等号”。在财务的角度，房企的总负债是根据“权责发生制”这一会计原则来计算的，中国房地产是预售制，购房者签了合同、交了款，但房⼦还没交付，则责任就还没完成，那么这笔预付款就要算进房企的负债⾥。
二是深究负债“背后的逻辑”。我们最需要看一件房企财务状况健康与否，更应该考量债务构成是什么样的，有息负债是多少？一年内有息负债占比多少？
以万科2021中报数据为例，总负债1.59万亿元，但有息负债金额仅为2687.1亿元，占总资产的比重为 13.7%，其中短期借款和一年以内有息负债843亿，占比 31.4%。也就是说万科手持 1952.16 亿现金，应对这个小场面还是十分稳的。
（万科 2021 中期财报截图）
同样的指标来看碧桂园，其中报数据显示，有息负债为 3242.4 亿元，占总资产的比重为 16%，其中一年以内有息负债占比 27%。同时，公司可动用现金余额 1862.4 亿元，现金短债比为2.1，覆盖短期债务绰绰有余。
此外，碧桂园中报披露，负债中含合同负债 7242.71 亿元，占总负债的 41.63%。 这个数据即是前文提到的地产公司已预售但未确认收入的房款。合同负债量不仅不能说明“暴雷风险”，反而还体现了房企未来的业绩增长空间。
（碧桂园 2021 中期财报截图）
稳健经营的房企仍获市场肯定
本轮房企危机也伴随了商票市场的频繁波动，恒大商票逾期拒付的消息引起了人们对房企商票的普遍担忧。哪些房企商票规模大？哪些也会有违约风险？
从此前商票圈的统计来看，2020 年恒大地产商票余额最高，达 2052.67 亿，远远超过了华润、绿地、融创等第2梯队承兑余额超200亿的规模；而碧桂园、 保利是第3梯队，承兑余额仅 100 多亿。
事实上，商票虽然能够让房企以较快速度获取融资，但其期限太短，并不适宜大规模使用。而且，目前央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入监控范围，要求相关房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。这一强监管来临的信号，必然会促使房企们缩减商票余额，降低相关风险。
对于万科、碧桂园这类账面现金比较充裕的企业，更加不必担忧。据内部消息称，碧桂园对其商票实行强管控，只有在合作银行有授信直贴额度的前提下，才会在额度内适量开具供应商直贴，其余均不可背书转让。这样的严管控模式，也有效预防了其商票在市场无序流转询价的情况发生。
中泰证券等部分券商指出，本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非所有房企都面临严重的流动性风险，当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定压力，但从违约风险的角度来看并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在继续下行。
万科9月发行的20亿元人民币的第三期中期票据，利率为3.08%；碧桂园年中报显示，其2021年1月发行的5亿美元5.5年期票据和7亿美元10年期票据的利率仅为为2.7%、3.3%。据中指研究院监测，2021年1-6月行业平均融资利率为6.62%，不少优质房企处于行业地位水平。
这一波债务兑付危机，使得多家房企信用评级被下调。不过，最近“大摩上调房产板块投资评级”的消息值得关注。摩根士丹利表示，未来看好具强劲可见盈利、执行记录良好及在当前市场环境下资产负债表稳健的房企，并给予华润置地、碧桂园等房企增持评级。
政策促进房地产市场稳健发展
恒大事件会蔓延成行业危机吗？10月15日，央行在第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，“恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。经过近几年房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健、财务指标良好，房地产行业总体是健康的。”
“三条红线”政策出台以来，房企更注重“提质增效”，降杠杆，促回款。根据统计，近半数房企都在今年上半年采取了降负债手段，44家房企实现有息负债负增长，推动企业发展从利用财务杠杆向利用经营杠杆转变。
丁祖昱今年 9 月给出的数据显示， 2021 年上半年 60 家典型房企中，有35 家房企的经营性现金流净额同比发生了增长且为净流入状态，其中同比增长最多的是碧桂园、绿地、⾸开三家企业，分别同比增加了 265、245、176 亿元，碧桂园公布的回款率更是连续 6 年高达 90%或以上。这就意味着一系列行业管控政策的的确确在推着房企们自我诊断、对症下药。
确实，今年以来，房地产行业整体经营的压力增加，但并不是所有的房企都面临严重的危机，盲目地一刀切，一味唱衰整个房地产市场，并不是理性的态度。政策调控持续进行，不良企业出清，加之近期政策端边际缓解，中国房地产健康有序发展的局面正在到来。