好租晓楼深度专题系列：《城市更新——后疫情时代地产加速新引擎》
随着房地产行业从增量转向存量市场和城市土地供应愈发稀缺和珍贵，开发商拿地压力上升，“城市更新”成为重要新赛道。2020年，城市更新已被多次写入政府工作报告，且高频出现于众多房企上市公司年度计划中。对此，本期好租晓楼推出《城市更新—后疫情时代地产加速新引擎》专题，来深入探讨城市更新行业政策及运营模式。
城市更新意义丰富 蕴藏万亿市场空间
众所周知，“城市更新”由来已久。在2018年中信出版的《城市更新》一书中，其源头被追溯到了20世纪四、五十年代的西方城市。而在中国，从本世纪开始诞生了798艺术区、上海新天地广场等大批代表之作，以及像广州富力、佳兆业这样的“旧改之王”。相比传统地产开发，城市更新不仅是对建筑物等硬件设施改造，也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行的延续与更新。在运作模式上，城市更新更看长线，包含金融、投资、科技、创新、人文、环境、经济、民生等多个领域的资源集聚与升级，因而更需要政府、企业等共同协同和努力。
晓楼专题报告认为，后疫情时代，城市更新有着三方面重要意义：一是作为后疫情时代经济修复的重要动力之一，拉动基建投资、创造工作岗位、稳就业，同时通过改造老旧基础设施，创造新增消费需求，若将2019年末存量进行60%更新，按正常折旧率进行分别估算，城市更新有着6.8万亿以上的市场空间；二是存量市场客观需求，以北京为例，2014年以来写字楼竣工面积明显收缩，但居民对于现有办公、生活环境改善需求增强；三是作为产业升级的新兴载体，起到补短板、促创新、惠民生的目的。
此外，关乎国计民生的城市更新也获得了有力的政策支持。2015年底，中央首次提及老旧小区改造概念，到2019年更是大规模推进，成为中央经济工作会议、中共中央政 治局会议、国 务院工作部署等的重点内容。
房企积极参与 城市更新“快进”
截至当前，在政府引导之下，城市更新产业图谱已较为系统完整，涉及商业改造、住房租赁、内容更新、产业园区、办公升级、公益项目等诸多改造领域。中央层面，国家发改委为城市更新进行了专项资金预算安排。地方层面，主要省市均将城市更新写入2020年政府工作报告。
另从房企参与程度来看，不少房企尤其是“粤系”已经积极开展城市更新及旧改项目储备。其中，广州富力已签约的合作城市更新项目超过70个，总建筑面积超7000万，佳兆业坐拥粤港澳大湾区两万亿旧改货值，相对低调的恒大也有超7000万平的大规划。
报告最后，晓楼还对城市更新的体系、企业参与主要方式以及项目运作流程进行了梳理。在体系方面，“政策引导”和“投资推进”相辅相成，前者主要聚焦制度创新、规划创新等，后者发力产业升级、场景营造、内容注入等方面。企业参与城市更新主要方式除了专业公司，还有平台合作、项目收并购、城市更新类REITS等多类形式。此外，城市更新项目运作流程包含了科技、产业、设计、金融工具等丰富要素，并可在项目运营环节叠加多类专业服务。
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