好租晓楼专题系列：《疫情下的房企突围·房企债务篇》
受突如其来的新冠病毒疫情影响，房地产行业的开工、销售等关键环节遭到了严重冲击，叠加到期债务，房企资金链正承受较大压力。围绕疫情期的房企债务体系现状、债务特征等问题，本期好租晓楼数据服务平台特别制作了《疫情下的房企突围·房企债务篇》专题报告。报告认为，2-5月份是房企2020年的第一个偿债高峰期，而面对疫情，债务周期较长企业的资金有更大回旋余地。同时，高成本的海外发债从2017年起规模激增，是房企“借新还旧”的重要手段。
晓楼报告首先指出，近年以来，房企生存发展的典型途径为“因为要突破融资门槛所以要追求规模扩张，而规模扩张又必须加大融资”的循环，这就使行业呈现出了高资本、高杠杆、高负债的“三高”特征，三高特征直接结果就是行业达到了空前的行业集中度，2019年TOP30房企销售额占据了整个产业的50%。
2011年以来，房企本年实际到位资金逐年上涨，房地产企业资金结构中自有资金占比较低，高杠杆化明显。从房企总体资产负债率来看，2018年达到79.1%，部分上市房企资产负债率达到90%以上。
在房企债务体系里面，开发贷规模最大，截至2019年三季度末余额达11.2万亿元，但11.7%的增速明显回落，房企步入了钱荒阶段。信托资金也受政策调整期影响，余额在2019年二季度末达到峰值（近3万亿元）后出现下降。2019年企业信用债融资成本为5.55%，规模升至4829.3亿元。与此同时，2019年内地房企海外债融资规模为5641.3亿元，同比增长40.4%。
结合房企债务到期时间来看，2020和2021年将是房企债务到期集中爆发年份，规模分别超过5000亿、7000亿元，而眼下的2020年2-5月正是房企债务到期较为集中的月份。
晓楼报告还指出，房企规模是决定融资规模及融资成本的关键因素，TOP10房企的融资成本为4.52%，大大低于TOP30-60的6.27%。
由于发展战略上的差异，不同房企处境不尽相同。以资产负债率和净负债率来划分象限，高负债、高土储的融创、中梁等，以及投资激进、意在规模的房企财务风险要相对更大。同时，各大房企在手资金较为充裕，样本房企对短债覆盖大部分较为充足，且债务周期较长企业在疫情下资金有更大回旋余地。
此外，晓楼报告还分析了疫情下的房企自救模式，其中中小型房企表现为“缩减成本、控制杠杆规模及资产变现”，而大型房企倾向于“海外发债、赴港上市、借助政策利好及自身战略调整”，且房企自身战略调整主要包含区域布局、业务结构和投融资模式这三类战略。
报告最后，晓楼发表核心观点认为：
（一）受调控周期影响，目前大环境处于融资钱荒阶段。疫情爆发后，房企营销回款被切断，使得房企雪上加霜；
（二）就房企个体而言，企业规模、发展战略、债务周期三者因素叠加，资金紧张程度不尽相同，部分大型房企依旧资金较为宽松。经历本次疫情洗牌后，行业集中度很可能进一步上升；
（三）疫情下，部分中型房企会选择海外发债进行短期资金周转；
（四）短期之内，有融资利好政策出台应当是大概率事件；
（五）中长期看，现有房地产现金流模式以及融资体系势必发生变革，依靠高杠杆、高负债的债务模式势必将被资产管理、运营类融资所取代。
下期预告
下周晓楼将特别推出：《疫情下的地产科技崛起》
内容围绕：房地产科技产业现状、行业细分、发展前景、投融资趋势话题展开。
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