好租晓楼专题系列：《疫情下的房企突围·政策减负篇》
2月以来，全国已经有超过20个重点城市先后出台了房地产利好措施以抵御疫情影响。对于这些非常时期的政策，好租旗下商办数据决策支持系统——晓楼数据服务平台特别制作了《疫情下的房企突围·政策减负篇》专题报告。报告认为，当前传统房企正面临供求不畅、战略收缩、债务压力巨大以及客户支付能力减弱这四类困境且存在潜在系统性风险，因而本轮政策重在“救企”而非“救市”，并未触碰楼市调控核心环节。
疫情下的房企困境：债务压顶 销售遇挫
受疫情影响，劳动和资金密集型的房地产行业正陷于水火。据好租晓楼新一期专题报告指出，疫情加剧了传统房企的困境。首先，疫情影响了市场交易，房企回流资金严重变慢，直接影响因素有：交易时间减少，如商办市场的租户企业至少15天以上的时间无法正常营业；需求端受阻，“实地带看”等关键环节难以正常进行，使得部分企业换租、扩租需求很难及时实现，企业决策周期拉长；供给端受阻，多地政府发文暂停房产发布会、答谢会、现场开盘等各种形式活动，等等。
除了销售不畅以外，房企“战略收缩”也尤为明显。2018年以来，全国主要城市土地流拍率一直较高，一方面在于各地地块出让具体条件或门槛变高，另一方面资金压力使不少房企对二三线城市项目拓展趋于保守。疫情下此种趋势有加大风险。与此同时，房企债务问题难言乐观，2015-2019年房地产企业发债融资总量逐年上升，2019年上市房地产企业有息负债率均处于高位，个别房企负债率达到90%以上。
此外，客户支付能力减弱也对市场价格产生了负作用。以近一年北京市写字楼挂牌均价
走势为例，2020年1月价格同比下降约5%，且已低于2019年最低值。在疫情期内客户整体支付能力向弱的情况下，市场更需要积极应对以迎接拐点。
晓楼报告进一步指出，受困疫情的房企由于回笼资金不畅，会在土地拍卖、管理成本、开发债务、租售回款以及市场需求这五个环节承压，若处理不好则极易引发更大的系统性风险。如土地流拍会减少地方财政收入，让地方债问题加剧，管理成本压力有可能引发裁员潮，房企到期债务压顶关系到金融风险，等等。
新一轮政策利好“救企”为先
与房企为代表的企业困境相对应，本轮减负政策主要涉及土地政策、援企稳岗、税收政策、销售政策以及信贷政策五个层面。从整体政策结构来看，仍强调“坚持2019年底中央经济工作会议确立2020年房地产调控基调不变”，且财政部、央行等已先后重申“房住不炒”，落实房地产长效管理调控机制，不会将其作为短期刺激经济的手段。
实际上，本轮调整更多体现了2019 年中央经济工作会议中提到的“因城施策”。在土地政策方面，上海、杭州、南京等部分省市先后出台政策缓交土地出让金，允许延期开工。像北上深杭这样的经济重镇和人才高地，政府通过缓缴社会保险费等具体措施以保证就业率。此外，多城市执行延期申报纳税，上海还对相关企业和个人给予税收优惠。厦门、无锡等地降低了商品房预售形象进度要求。在信贷政策方面，央行及多地政府表示对受疫情影响企业不抽贷、不断贷、不压贷，化解企业债务风险延长还款期限，缓解企业资金压力。
对于本轮减负政策，晓楼发表核心观点认为：房地产调控的总体基调未变；央行两日释放流动性1.7万亿并非针对房地产和股市，只是出于保证市场流动性充裕、防范债务风险的目的；各地出台利好房地产政策重在“救企”而非“救市”；本轮房地产利好政策并未触碰楼市调控核心环节，对于市场不会产生根本影响。
报告最后，晓楼还认为，在抗击疫情的大背景下，短期内货币政策逐步趋于宽松，对于实体经济的资金扶持，以及对于基建类项目的投资，会客观作用于房地产领域，特别是通过产业传导影响商办领域。短期内各地政策基本以“救企”为主，着眼点集中于土地市场稳定、楼市稳定、就业稳定、金融稳定。疫情过后房地产市场量价会逐步趋于稳定，而放开限购、限售、限贷政策应当是小概率事件。
中长期看，旧城改造和租赁住房有望成为房地产领域下一步的重要工作。未来人才聚集方向将真正决定房地产格局和市场量价走势。同时，经历疫情后，政策较可能会向鼓励绿色环保、健康安全、数字智慧的楼宇办公类产品倾斜，更多的房地产细分领域将会成为新生风口。
下期预告
下周晓楼将特别推出本系列报告的第三篇：《疫情下的房企突围·企业债务篇》
内容围绕房企债务体系、房企到付压力与房企自救话题展开。
关于晓楼
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