外资豪购中关村地标 好租大数据解读鼎好大厦价值
近日，啟城投资（Ascent Real Estate Investors）与颢腾投资（Sigma Delta Partners Investment）共同联合瑞士合众集团等著名境外机构投资者，斥资57.2亿元战略性收购鼎好大厦一事终于尘埃落定。作为外资收购北京商业地产项目的"标王"，鼎好大厦受到了各界的广泛关注。其中，大数据驱动的全价值链商办运营平台好租对该项目的租金水平、空置率、周边产业分布等维度进行了综合分析。好租大数据显示，鼎好大厦当前挂牌租金价格为8.44元/㎡·天，出租率接近100%，未来该项目进一步改造升级后，单价或将迈入"10元"，即年纯租金收入应在3亿元以上。
好租晓楼数据服务平台监测鼎好大厦项目数据
众所周知，鼎好大厦、海龙大厦和中关村E世界曾是著名的电子商贸"金三角组合"。如今，3C集散地早已成为过去式，取而代之的是众多IT互联网企业。也有P2等联合办公品牌在此，做起了小而美的空间服务。因而，此次外资收购"标王"花落鼎好，使得后者地标光环暗淡多年之后，得以以明星项目姿态重返公众视野。
那么，鼎好大厦何以交易出TOP级身价？据好租晓楼数据服务平台大数据显示，鼎好大厦建于2003 年，由两座办公楼及其连接的商业裙房组成，占地 176,976m²，建筑面积91,218m²。相比1999年的海龙大厦以及2006年的中关村E世界，鼎好大厦的租金水平持续领跑，而空置率更是长期处于低位乃至"零空置"。
鼎好大厦、海龙大厦、E世界财富中心挂牌价趋势比较
鼎好大厦、海龙大厦、E世界财富中心空置量趋势比较
从鼎好周边2公里范围内产业分布情况来看，科学技术和技术服务业占比46.01%，金融业目前仅占比0.55%。
鼎好大厦周边产业分布情况
而根据新闻通告，收购方表示鼎好大厦将在市场定位、更新改造、业态调整、物业运营等方面进行全面升级，在响应政府号召和符合市、区规划定位的同时，将进一步激发和提升项目潜在价值空间。其中，根据北京城市总体规划，鼎好所处的中关村西区作为科技金融、智能硬件、知识产权服务业等高精尖产业重要集聚区，将规划建设成为科技金融机构集聚中心，形成科技金融创新体系。
好租晓楼大数据还显示，同样是周边2公里范围内金融业分布，同在海淀中关村的互联网金融中心周边为0.6%，西城区金融街中心周边为2.07%，CBD国贸三期周边为0.96%。也就是说，鼎好所在区域0.55%的金融业分布比例勉强算平均水平，而距离真正成为规划中的科技金融机构集聚中心仍有较大差距。因而，若未来鼎好大厦如愿成为"科技金融"地标，项目增值能力将不可限量：首先，金融业租金承受能力普遍较高、面积需求大，可以保证鼎好大厦租金收入持续走高；其次，随着鼎好吸纳科技金融企业能力变强，其项目本身也将会有一个明显的溢价。此外，鼎好完成地标形象重塑，亦可提升品牌等无形资产。
外资PE积极购买商业地产项目概况一览
另据相关数据显示，2019年一季度，京沪两地已发生至少5起外资收购商业地产的大宗交易。从这些标的体量和对应成交价格来看，鼎好大厦单价稍高但仍居于合理水平，并未因"战略性"收购而出现大幅溢价的情况。