房地产分化加剧 北京副中心价值凸显
当前房地产市场的最大共识，莫过于“分化”一词，城市在分化、市场在分化、企业在分化……热点城市买房需要抽签摇号，而有的城市却行情惨淡需要降价求存；即便是同一城市，不同区域、甚至同一区域的不同项目的表现也大相径庭。
数据显示，2021年第一季度北京二手房成交量达到52585套，也是近4年来第一季度的最好成绩。北京16个区中，东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山、通州、平谷8个区域成交量环比上涨，西城区环比上涨40%，涨幅最大；其余8个区域成交量环比下降，其中顺义区环比下降24%，降幅最大。
（数据来源：住建委网站公布数据统计）
事实证明，市场的红利不会雨露均沾，闭眼买房的时代已一去不复返，要想不被市场所抛弃，置业标的的选择越来越重要。
一
决策心理学中有一个“前景理论”，认为人在面对不确定的收益面前，总是倾向于更确定的选择，股市中有“有确定性才有溢价”、“ 唯有确定性,方可重仓”之说，而在楼市，也只有具有“确定性价值”的资产才有更大的发展潜力，也因此更受置业者青睐，譬如学区资源富集的东西海，以及产业资本雄厚的望京、海淀北等，在每一个楼市周期中总是最先崛起。
确定性意味着不需要依赖预测，可以简单线性外推即可得出结论，无论是学区还是产业，都是不存疑义的事实存在，置业者可以获得明确的收益。
对于房地产而言，价值的可持续成长，有赖于城市规划造就的“增量空间”，因此，确定性价值更多的是对城市发展规划的把握，明确的规划和强大的执行力是对一个区域未来价值的最大确定。
城市规划可以带来资金与政策的倾斜扶持，进而吸引产业和人口进驻，并带动城市资源聚集，最终为不动产注入不绝的成长源动力。然而，能否将蓝图变成实景，却是一个未知的变数，全国数以千计的CBD和产业园，沦为烂尾者不计其数，这种规划，不仅充满不确定性，更有可能是置业的陷阱。
二
当前北京城市发展中，最大确定性是什么？
毋庸置疑首推北京城市副中心。北京城市副中心作为北京市政府主导的国家级战略规划，其高度也只有“千年大计、国家大事”的雄安新区可与之并论。
地位有了，执行层面更是不含糊。仅2017-2020年，副中心总计投资3950亿元，接近年均千亿，2020年，副中心投资规模达1200亿，占北京市十六个区投资总量的17%，而根据“十四五”规划，未来五年还将以每年千亿规模持续，相当于在副中心每平方公里“砸”8亿。
而今，副中心隐然已具世界城市的气象。16平方公里的运河商务区内，16大世界级地标性建筑主体部分已完工，330米的华夏琮、300米高的北京塔、295米高的运河ONE主楼、210米高的珠江中国阙逐一呈现，一个东方曼哈顿的城市雏形已展示在眼前。
绝不是空有高楼大厦的空巢，目前，副中心已有三峡集团、中核矿业、路孚特、上田八木、华夏理财、国际财富管理研究院等上千家企业和区域总部落户，就在5月底，中国化工、普华永道、中国银行等大型央企、上市公司及外企再度签约，副中心高精尖产业格局已全面铺开。
三
产业是创富效应的集中体现，副中心TOP级企业进驻，带来高学历、高收入、高消费人群的汇聚，形成对高品质房产和高端配套的集中需求，带动包括住宅、商业、办公在内的房地产需求，这将是副中心高端物业的最“确定性”的底气。
可以预见，副中心的高端居住将是一个巨大的市场，然而，区域现在及未来高端住宅都十分有限。目前区域内别墅项目以个位数计，这其中，格拉斯墅区是供应的最大主体，也是副中心运河核心区10公里内唯一的别墅项目，项目位于温榆河畔，占地达3000亩，仅规划1100户，整体容积率0.35，其前五期均为独栋别墅，项目绿地覆盖率达70%，社区内拥有300亩原生湿地、24万平米自然水域，自然生态环境极为优越。目前，格拉斯墅区已正式推出六期合院产品，共264户，建筑面积约368-658平米，总价约在2160-4800万之间。
作为距离副中心最近的高端别墅住区，格拉斯墅区将毫无压力的实现产住融合，而项目本身规划的3万平米商街已投入使用，此外，项目还引入德威国际教育集团旗下的北京德闳学校，提供幼儿园到高中K15一站式高端教育，并将于9月全部开课，这些都将成为吸引副中心高端人群的确定性因素。
事实上，置业标的的选择，其本质是对未来的不确定性和确定性的博弈，在未知多变的房地产市场，副中心高端不动产有着比其他产品更高的确定性，这种确定性价值正是抵御市场波动，同时具备高成长性的头部资产。