​国家队催生长租公寓服务新模式
随着“房子是用来住的，不是用来炒的”这一监管导向被写进了十九大报告，各类加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房政策密集出台，各类政府牵头的“国家队”力量开始杀入这片红海市场。从早期的互联网品牌YOU+、酒店类品牌窝趣、地产中介链家旗下的自如等，到拥有强大资金和土地傍身的开发商万科、旭辉、金地等，再到以各类政府为代表的“国家队”力量，，一时间，相较于传统房地产开发只能算是“小生意”的长租公寓，成为了新一轮的投资焦点。
那么随着国家队(国资、国企、开发商)的出现，对于公寓企业第三方服务商又提出了什么新的要求呢?之前的服务模式能否满足国家队需求，下面让我们来一一探究。
以往模式：二房东唱主角
长租公寓行业从初起步时大都是一些二房东的小打小闹。过去的二房东，公寓体量小，只需要几个管家，就可以满足需求。后来随着二房东房源量的逐步扩大，单靠人力无法有效管理，于是出现了公寓管理SaaS软件，通过系统帮助来科学管理房源，这时房东们更多的是对房源管理、租客管理、合同管理、账务管理、发房等方面的需求。目前市场上各类SaaS软件，如水滴管家等都可有效满足其需求。
国家队需求：人、房、钱清晰化
随着“国家队”的迅速崛起，无论是行业格局还是公寓管理的模式都已发生了巨大的改变。国家队在经营长租公寓时，有其特有的属性和要求，首先国家队牵涉部门和人员众多，如何对不同部门和人员进行权责分配，保证其运营工作的有序流畅是必须考虑的;其次，国家队对财务管控要求高，一般的公寓管理系统SaaS仅有简单的对账功能，国家队对预收、结算等财务流程都有其严格规范，这就需要公寓管理SaaS提供方既对财务规范有清晰了解，还要对国资、国企和开发商的内部财务和经营流程有着深度掌握;另外国家队更舍得投入，因此在公寓中会配套相当的智能硬件，如何实现多品类、多品牌智能硬件有效对接并轻松管理，这也是公寓服务商要考虑的现实因素;国家队在经营公寓过程中，对于安全的管控尤为看重，如何通过线上、线下一体化和规范sop手册来保障安全，更是重中之重;还有在公寓资产证券化方面，公寓服务商如果能在为国家队提供助力，或许就能在竞争中脱颖而出。
新模式诞生：长租公寓综合服务商。
服务好国家队，对公寓服务商提出了新的要求，不仅需要对于产品端的打造能力，还需要服务系统的搭建、金融链条的打通，更需要足量的样本、实践与时间的沉淀。如何为国资国企、开发商提供企业化的SaaS管理软件、智能硬件配套、线下专业托管、定位咨询等一系列配套服务已成为行业的一大主流需求，于是长租公寓综合服务商应运而生，那么综合服务究竟体现在哪里呢?
1、企业级SaaS软件
国家队不同于以往的二房东模式，其规模和当量体量都发生了质的变化，当公寓的体量越来越大，经营者不但需要更多的管家来管理房源，随之而来的还有对保洁、维修、推广、运营、财务、招聘、培训等多种岗位的需求。“2017年，我们就发现陆续有客户提出公寓SaaS的定制化需求，并且这些客户大多是房企。于是，我们开始尝试针对这些大客户的需求去开发新的产品。虽然中间也走了些弯路，但正是在这个试错的过程中，我们不断总结提炼，才渐渐明晰了这些大客户的核心需求。在大客户企业化的管理中，工作的安排需要以文件化形式留下管理的记录;各部门、各层级的工作审批需要走规范化流程;财务方面也不再满足于收支明细和流水，还需要有利于正确反映各期费用水平和盈亏状况的财务制度。因此，工单、审批流、权责发生制、支付清分等……已经成为企业级公寓管理 SaaS软件必备的功能。“小水滴创始人兼CEO冯玉光分享到。
2、软硬件一体化
软硬件一体化也是国家队迫切需要的，为了能更好、更轻松的管理公寓，如今已有越来越多的智能设备如智能电表、智能水表、智能门锁、人证合一、烟雾报警等已广泛使用于长租公寓，让管家只需通过线上操作就可以完成抄表、账单、开锁、下发密码、安全管控等工作。但公寓的智能化管理并非智能硬件的连接这么简单，且随着房源数量的增多，智能硬件的数量更是以数倍于房源的速度增长着(一套房源里往往有智能门锁、智能电表、智能水表、智能烟感器等多个智能硬件)。如果公寓采购了两个以上不同品牌的智能硬件，管理者还需要在公寓SaaS和各品牌智能硬件管理系统中间来回切换，势必会影响工作效率，且容易出错。此时，管理者需要一个更强的“大脑”来统一管理这些数量庞大的智能硬件和房源，这就是软硬件一体化。比如在最新升级的水滴管家中，在房间安装了智能硬件的情况下，水滴管家会在合同管理中为对应房源自动添加智能硬件的相关信息。实现房租账单与水电账单、杂费账单的同步管理。
软硬件一体化并非智能硬件与公寓SaaS的简单叠加，而是要在实现数据同步的同时，将智能硬件的管理与房源的管理相结合。公寓服务商需要探索智能硬件与公寓租务、安全、风控等多个应用场景的深度交互，最终形成了一套完整有效的解决方案。
3、解决资产证券化痛点
资产证券化是盘活企业存量资产，将“资产池”转变为“资金池”，实现公寓重资产变轻的最佳方案。这其实也是大多数国家队成长的必经路径：依托资源优势完成原始积累——以资源规模提升品牌价值，实现量到质的飞越——以高品质的项目获得资本青睐，实现资产证券化，那么，国家队想要实现资产证券化，最需要的是什么呢?
专业化托管：从ABS的角度说，唯有专业化、机构化的公司，才具有更高效地资产管理能力和可复制性更强的成熟运营模式。从而为项目的持续稳定运营和规模化扩张提供保障，确保广大投资者的收益，促进行业的健康发展。而这也是站在住房租赁资产证券化第一梯队的“国家队”所亟缺的。对于“国家队”而言，与专业公寓运营机构合作，采取“我开发，你运营”的模式，无疑是迅速补足运营短板的良方。这些企业不但累积了丰富的运营和管理经验，而且IT能力强，在多年的实践中摸索出了一套软硬件相结合的智能化公寓管理系统，可以快速提高公寓的运营质量和管理效率。
经营数字化：对于金融机构而言，选择投资对象的时，会着重考虑企业运营的各项数据，如何保证这些数据如：出房量、进出流水、经营收支状况等的真实有效性是国家队所要解决的，这里就需要依靠我们前文所说的企业级SaaS软件来实现，通过对接企业财务和运营系统，企业级SaaS软件能够为公寓资产证券化融资提供有效风控依据，推动资产证券化进程。
新模式前景
很显然，万亿级长租公寓市场正在发生着巨大变革，单一的模式已经无法满足各类长租公寓日新月异的需求，从管理SaaS软件、线下托管服务、金融助贷服务等……到未来的全方位综合服务，市场对长租公寓综合服务商的呼唤越来越强烈，事实也证明，长租公寓综合服务商有着广阔的市场前景，以水滴管家为例，在定位和服务转变后，已先后与淀山湖集团、新松江集团、西部集团、中建集团等区属企业和大型地产集团建立起了深度合作。可与预见，除了公寓企业本体，或许未来的在长租公寓服务行业也会出现一两个领头羊，通过别的行业经验来看，不同角色共存的行业生态链，那些最终成为行业巨头的企业往往是整合能力最强，和行业触点最多，兼容性最强的，阿里、腾讯皆是如此。
新模式壁垒
要逐步成长为长租公寓综合服务商显然并没那么容易，这需要他们首先对公寓托管和运营有着丰富的实战经验，其次要有强大的软件开发能力，再次要熟悉开发商和国资国企的运作流程和财务规范，还有就是要对资产证券化等金融知识有着深入了解，经过筛选，整个市场上满足的企业就不多了。要成长为综合服务商还需要时间来积淀，像目前比较有代表性的水滴管家，也是经历长达4年，从自营到托管服务，从二房东SaaS软件企业级定制服务，一步步探索，才逐步明确并转换其定位。
未来长租公寓将更加关注运营及外延，因此长租公寓企业的需求将愈加宽泛和多样，对长租公寓综合服务商的要求也在初步提高，长租公寓综合服务商需要有强大的整合能力，尤其是在新科技、新产业和行业经验等要素的整合能力上，如果哪家企业能树立领先优势，就有可能站立于行业之巅。
文章摘自“水滴管家”，已获授权!