重组复牌标的资产交房，东方银星2018年利润或将暴增
7月14日东方银星披露了上交所出具的关于东方银星重大资产购买暨关联交易问询函的回复公告，一并提交的还有重组修订预案，并申请于7月16日开市起复牌，届时因重大重组停牌5个多月的东方银星终于顺利复牌。
对于东方银星而言复牌仅是第一步，本次重组若成功对东方银星影响几何，东方银星未来将如何发展，这将是广大投资者极为关心的话题。
按当前监管惯例，东方银星本次重组毫无意外收到交易所问询，但东方银星的回复函可谓千呼万唤始出来。东方银星本次重组方案出现较大调整，为避免少数股权收购非经营性资产，东方银星决定本次收购由原来的40%调整至51%达到控股。原来东方银星本次重组难产，停牌时间过长是事出有因的，可见东方银星为促成本次重组可谓煞费苦心，态度坚决。
除此之外，交易所关注问题之一，即起帆投资净利润和净资产均为负。那么东方银星收购该标的公司的原因及合理性是什么？收购该标的对公司生产经营和盈利能力的具体影响几何？
对于这样一个标的确实让人费解，但存在即合理上市公司也不可能真金白银的去砸一家没有任何收益的标的公司，那收益到底在哪呢？
根据东方银星回复：2017年公司转型制定了供应链+地产双主业发展，但地产一直未开启业务。本次收购的起帆投资拥有优质地产项目资产，并随着其投资的房地产项目的逐步完工并交付后快速实现投资收益的大幅增长。通过本次交易，上市公司一方面可以在未来获得起帆投资的投资收益，另一方面也可以加深产业地产开发经营领域的理解，逐步实现自身的战略发展布局。
回复函称，起帆投资下属孙公司城开置业（城开实业持有城开置业100%股权）“香海新城A区”，“香海新城C区”两个房地产项目，高层住宅和商业别墅已经实现较好的销售情况，随着房地产项目逐步完工并交付，起帆投资的净利润、营业收入和净资产将实现快速增长，起帆投资获得相应的收益将按比例转化为上市公司的投资收益。
简单来说，就是上市公司制定了贸易供应链+地产两条腿走路的发展战略，目前先通过已经成熟的地产投资项目做为地产业务迈出的第一步。那么这个成熟的地产项目未来盈利几何？何时贡献利润？优质资产有多优质?
通过查阅相关资料，城开置业旗下房地产项目区位优势较为明显，该项目通过以PPP模式与福州市马尾区政府合作，对琅岐岛雁行江北岸片区综合整治开发的融资、投资，该片区整理土地面积约2,300.00亩，涉及总投资26亿元。目前开发项目位于琅岐岛雁行江北岸，占地面积580余亩。在政府的发展规划中，琅岐将开发建设成集休闲运动、中部生态、智慧创意、综合服务、健康养生、会议度假、南部生态复合功能区于一体的琅岐国际旅游岛。
重组预案显示，香海新城A区一期和二期开盘时间约为2015年9月-2017年4月，一期项目于2018年4月竣工，二期项目于2019年2月竣工验收。2018年6月13-15日香海新城A区盛启交房，交房了，交房了，这比拿钱拍地开发建设快多了。截至5月底，根据福州不动产登记和交易所中心公开数据显示,香海新城A区总套数4988，总面积约35万平米，其中住宅套数3110套,住宅面积约29万平方米。具体参加下图：
根据福州不动产登记和交易中心显示，住宅楼盘价格单价在7000元/m2-10000元/m2，均价大约在8500元/m2左右，若按照当前已销售住宅面积28万平方米粗略计算，该区仅仅住宅已销售房屋的销售回款大约应该在23.8亿元左右，也就是在2018年底东方银星的这次收购将会有可观的投资收益增厚利润。
东方银星本次回复函也回答了关于预收账款的情况。起帆投资下属孙公司城开置业（城开实业持有城开置业100%股权）因“香海新城A区”、“香海新城C区”两个房地产项目预售产生预收账款。2017年底未经审计的数据城开置业预收账款为126,347.33万元。
同时根据预案及不动产登记交易中心显示，香海新城共A区、B区、C区，三块区域，总占地面积2300亩，通过综合开发及运营，随着该三块区域分阶段性进入收入期，未来几年内将不断为上市公司贡献收入及利润。
分析到这里笔者顿时恍然大悟，不得不说东方银星重组这波操作666啊。笔者大胆猜测东方银星选择起帆投资这个标的的核心逻辑：第一，从战略层面，公司通过成熟的地产类投资完成了房地产业务领域的切入，启动了供应链+地产业务的双主业发展模式，为后续长期战略发展奠定的了基础；第二，从对公司盈利能力影响层面，起帆投资下辖的地产类项目刚好处在相对成熟变现期，相比拍地建房子这种从头开始的投资回收期长的项目而言，可以快速为上市公司带来投资收益，实现利润并表，同时通过该项目学习积累经验，为后面地产类项目运作提供良好的开端。第三，由于东方银星转型刚刚开始，以往长期处在无主营业务阶段，因此业务规模及资产规模相对较小，因此随便一个地产类产资产装进来都将构成借壳，选择起帆投资这种暂时还未实现收入及盈利，但是在未来相对较短的时间内就将有一大块利润并入上市公司的标的来说，实在是完美。所以对于东方银星这次重组标的的选择小编我给满分。
本次重组组大障碍？
本次重组构成关联交易，构成重组，不构成借壳。可见作为第一大股东的中庚集团为东方银星的发展真可谓殚思竭虑。然而对于东方银星还有一个最大的困扰就是长期备受关注的股东之间的纷争。本次重组构成关联交易，关联方为中庚集团。那么本次重组在进入股东大会审议阶段，第一大股东中庚集团要回避表决，届时第二大股东豫商集团的投票则具有决定性作用。根据本次东方银星的回复，公司管理层多次积极组织第一大股东与第二大股东之间的沟通协调工作，股东双方就公司未来发展也达成了一定的初步共识。而关于本次重组也是每在关键节点与二股东进行汇报沟通。同时在回复函期间，2018年6月12日，豫商集团出具了《关于关于对本次重大资产重组的原则性意见》，明确“如果重大资产重组有利于上市公司的发展，本公司将积极协助推进重组事宜，后续将根据本次重组计划的进一步推进，在获取包括标的资产评估报告等更多信息后，本公司将进行综合评估，在股东大会进行审议时合理行使股东投票权做出最终决策”。
意思就是只要对上市公司有利，二股东都表示支持，但目前还不能明确是否投票。当然人家二股东说的也没错，正式重组方案没确定，审计、评估报告没出，也确实不能随便表态，但目前已经有了只要有利上市公司那就支持的明朗前提态度。如此看来东方银星第一、第二股东温和和解有望达成。
当前资本市场面对的整体环境十分严峻，和则贵，和谐二字都写入宪法了，同是作为上市公司的第一第二大股东更应携手帮助上市公司共度难关、和谐牟利，这也是广大中小投资者及各方相关机构更希望看到的大股东们展现该有的大股东责任风范。