高和的空间投资学：轻重资产结合撬动城市未来
4月24日，“2035投资未来城市论坛暨2018高和投资人大会”在京举办，来自教育、设计、建筑、科技等数个行业的精英齐聚，以各自擅长的领域共同描绘2035年城市更新后的面貌。作为主办方高和资本董事长苏鑫在接受采访时表示，城市更新不是要做出多漂亮的楼宇，更多是要看空间内承载的内容。
“就像一个杯子，是里面的液体决定它是一杯醇厚的美酒，还是一瓶甘甜的果汁。”苏鑫进一步解释，这也是高和资本成立空间内容创新基金目的，现今“消费升级”的强势出现培育出了商业环境土壤，而人工智能、物联网等新锐科技的发展也让技术环境逐渐完备，城市更新的商业契机就在这个环境中。
“轻资产”的内容创新
在本届的“2035投资未来城市论坛”上，同济大学设计创意学院院长娄永琪介绍了由其首创的“NICE 2035未来生活原型街项目”，把实验室开办到社区，多个创业团队以“原型实验室”的形式入驻，让创业团队、技术更好的面向市场需求。兼任创意学院理事的苏鑫对这种模式高度赞同，把大学的学生、教授、创业者等资源推到街区上，这个活动不光是好看，“原型街开幕时候里面什么都没有，后来有了实验室的入驻，表面上看就是一种很好的城市更新形式。”苏鑫表示，更重要的是以前的实验室封闭，与社会需求有脱节，但现在原型街的模式让不同的实验室在一起，在接触社区需求的同时可以碰撞出代表未来生活模式的可能性。
其实，原型街项目和高和在内容创新上的理念有颇多的相似之处。高和资本成立的高和翰同基金专注于“内容创新”，在过去的一年时间里投资了11家创业公司，苏鑫把所投企业定位于“空间内容创新”，从嗨住到铺天地、新起点公寓、优客工场等，其实都在用新技术改变工作、生活，也为城市提供了更多的新鲜元素。
在苏鑫看来，“城市会变得更加复杂，不再是简单的办公楼、住宅楼、商超等。以公寓为例，未来会像欧美一样在中国普及，并且公寓也会划分出学生公寓、女性公寓、单身公寓等不同内容，办公区域也会为金融、科技、设计等不同类型的企业提供不同的环境，而不是像现在这样千篇一律，这种变化的趋势已经显现，尤其是在很多的大型科技公司。”
变化是基于需求的，可能是物质需求、情感需求，也可能是文化需求。苏鑫解释，有需求就一定有利润，只不过看你用什么商业模式。高和现在的投资是优先选择“赛道”，当看好一个“赛道”后再选择“选手”。没人可以准确预测2035年时城市的样子，但我们知道大概方向，不知道是达到目的地的“路径”，投资创业公司就是在尝试看这个“路径”能不能走到未来。
“重资产”的物业更新
“今天，我们在畅想2035年城市的样子，是18年后，但回头看18年前的快递、外卖、便利店等行业肯定没有现在的规模。”苏鑫解释，“其实城市更新也要顺应这样的逻辑，就像传统饭店要开在热闹的地段，所以有了‘金角银边草肚皮’这样的选址说法。但现在完全不一样，比如：拿到一个区域的外卖数据，然后根据数据规划一个相对偏僻、廉价的空间，再将场地装修后出租给外卖餐饮供应商。”
外卖的发展，让餐饮服务商不用再追逐人流，可以选择在城市的边缘地区，商业模式有了更多可能，但是他们还是需要空间，需要优化。苏鑫表示，在这个过程中对空间的利用要更加充分，每一寸的空间都要得到最大程度的商业价值释放，然而在这样的释放过程中，未必会牵扯到物业的结构性改变，但却可以让其价值翻倍提升。
据了解，近日高和资本在城市更新领域取得又一新突破，“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所的无异议函。作为首单城市更新权益型类REITS项目，以北京西北二环内的高和新街为标的，响应北京非首都核心功能疏解目标，在经过近两年时间的改造和升级后，其从原本的小型批发商业物业转变为科创办公物业，实现“腾笼换鸟”，改造后运营首年即实现租金收入超2倍增长。该项目作为高和资本“城市更新投资3.0版本”，首次实现城市更新基金投资人通过证券交易所类REITs退出的完整闭环。同时，作为首个尝试用市场资源调配实现城市更新产业升级的商业项目，为北京“疏解整治促提升”树立了城市更新新样板。
“高和在做的城市更新不是要建设多漂亮的楼宇，但一定要构筑出不同的内容，从需求入手到更深一层次去满足企业、个人的情感需求。”苏鑫表示，在这过程中高和会用自己的资金购买物业资产，然后通过升级、改造提升物业价值，再通过资本证券化的模式退出。
2035投资未来城市论坛，已经不仅是关于未来城市的预测，更多的展现出人们生活、商业发展的趋势，对于空间、设计、科技的理念相互碰撞，产生出更多的机遇和可能。苏鑫总结，2018年，高和资本将全新战略升级，全力构建“资产管理与并购基金、价值实现与资产证券化、创新内容投资与轻资产基金”相融共生的高和城市更新资产管理价值新生态。