TOP10财富机构齐推地产 房地产私募基金缘何火爆
2018年农历新年后，房地产私募基金再度火爆了起来。记者通过走访发现，一方面，众多产品一年期预计收益率比去年都有明显提升，有的甚至已经超过10%，且融资方都是恒大、融创、中南等知名地产企业，部分投资人坦言“很有吸引力”，另一方面，销售推广力度也有所加大。
近几日，财富类机构综合排名TOP10中的钜派投资、利得金融和诺亚财富，先后在上海、杭州等长三角重点城市举行了多场高规格的地产金融领域的高峰论坛，初步统计约3000多名高净值客户参加了现场活动，甚至出现了现场一票难求的情况。
在中央“房住不炒”的方针下，房地产私募基金为何在这个春天又火了起来，背后的逻辑在哪里？在各地政府陆续推出限购、限贷、限售的“三限”调控政策后，高净值人群如何分享地产行业发展的红利？合格投资人在选择房地产投资基金时有需要注意哪些风险？
任志强:开发商兜里没钱，基金有了一个最好的机会
著名房地产行业“评论家”任志强在其中一场论坛上表示，房地产私募基金火爆的原因就是开发商缺钱！
“因为开发商兜里没钱了，开发商要有很多钱的话要基金干嘛？去年开发商从境外的融资，388亿美元，今年一季度193亿美元，国内融资很困难，就跑到国外融资。” 任志强在发言时保持了一贯的“大炮“风格，简单直接，极具穿透性，他说：“今年一季度，开发商境外的融资已经达到了去年的50%。主要是因为国内没机会，这是一个很重要的问题，开发商兜里的钱不够了。”
众所周知，房地产开发投资额与房企到位资金密切相关。由于房企的融资成本较高，因此开发商的在手货币资金往往仅保持在能满足日常经营活动的最低水平，然后将盈余资金投入生产活动中，以加快产品周转，提高资金使用效率。
根据国家统计局公布的数据，今年1-3月全国房地产开发投资增速达到10.4%，为近一年来的新高，但到位资金增速却接连下降，1-3月增速仅为3.1%，这样数字既预示了未来供应将继续增加，也证实了任志强的“缺钱”的论点。
王钰：优质房地产私募基金受到客户的青睐
对于房地产私募基金的近期的火爆情况，利得金融执行总裁王钰表示，“一方面，银行贷款、发债融资等房地产企业传统融资渠道受阻，私募基金目前成为房企重要融资方式之一；另一方面，房地产私募基金因为交易对手风险更为可控，收益确定性高，融资成本升高后，客户投资的预期收益率更高了，因此近期客户对这类产品的热情很高。”
“另外从客户需求来说，与股权投资和证券投资相比，房地产私募基金投资期限配置很灵活，客户可以根据资金安排来配置半年、1年或1+1年的产品。”王钰表示，“相对其它类型私募产品，房地私募基金预期收益较为明确，因此它既能满足客户对类固收产品的投资偏好，同时也是超高净值客户资产配置的重要配比部分。”
此外，王钰表示，在“房住不炒”的大方针下，地产行业的正在转型发展，从过去的增量发展转变为存量发展，由之前快速发展转变为平稳的高质量发展。利得金融创造性的推出房地产组合投资基金，提供更丰富多元的产品，满足新的市场形势和新的客户需求。
据他介绍说，利得金融2008年成立以来，一直都在关注房地产市场的变化，跟随发展趋势，做顺势而为的改变。从早期销售房地产信托产品，到目前主动管理房地产私募组合投资基金，在房地产金融服务领域累积了丰富的经验。目前，利得集团累计资产管理规模超过1500亿元，已跻身行业的领军行列。
丁祖昱：一线、准一线市场长期看好，需求不会明显下滑
易居企业集团CEO丁祖昱博士在峰会上对于2018年一季度的房地产行业情况进行了总结，同时对于市场的全年走势行情做出了预判。他预计，4月总体供应量仍将上升，市场走势惯性延续，一线城市成交量仍低位运行，同比腰斩。未来随一、二线城市调控的持续，三四线土地市场的高位运行还将持续一段时间。展望2018年未来市场行情，一、二线“限购、限贷、限售、限价”的主基调不会变，三四线分化，措施更精细化。一线、准一线市场长期看好，中长期来看，市场供应仍会增加，需求不会出现明显下滑。
确如丁祖昱所说，4月以来，长三角地区城市高端楼盘屡屡出现“日光”的火爆景象。根据中国证券报等媒体报道，“4月17日，信达泰禾上海院子日光盘；4月18日，万科海上传奇日光盘；4月18日，融创滨江壹号院日光盘；4月19日，大宁金茂府日光盘；4月20日，保利翡丽甲第日光盘……”
这种现象不仅发生在上海，同样蔓延到长三角地区。在浙江杭州，首个公开摇号销售楼盘和家园臻园完成摇号售房，180套房源引来438组客户参与摇号，中签率41%。从国家统计局发布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，新建商品住宅同比上涨的城市有60个，二手住宅同比上涨的城市有63个。
丁祖昱透露，截止目前，已经有近30家房企提出了2018年的销售目标，平均增长率达到40.4%，力争冲击千亿的房企仍将销售规模的快速增长放在重要位置。
投资不能只盯收益，交易对手和风控水平是关键
由此可见，虽然调控政策一直处于高压态势，但地产行业自身的发展需求和高净值人群的投资需求都是非常强烈的。对投资人来说，在目前财富管理行业充分竞争的情况下，投资选择的空间更大，而且因为房地产企业融资难，投资人也可以获得较高的投资回报。
利得中国财富管理研究院就认为，随着央行降准，基础货币的释放和银行流动性环境的好转，未来类固收产品的收益率可能会下调，目前的高收益产品将成为稀缺产品。同时从经济数据来看，地产投资好于预期的概率较大。建议加大投资优质的地产类高收益固定收益类产品。
据王钰介绍，利得金融将在2018年采用更加严格的标准筛选更优质的交易对手，一方面，甄选房地产行业前50强、甚至前20强和前10强的龙头企业进行合作；另一方面，以组合投资的形式，在具体项目选择上二次筛选，圈定在长三角、珠三角等经济稳定增长的区域，确保为投资人提供风险可控、优质安全的投资产品。
记者在利得金融2018年房地产论坛现场发现，演讲嘉宾中包括了融创中国、中南置业这样中国房地产行业前10强和前20强的龙头企业领导。诺亚财富在杭州的论坛现场，也出现了融创中国高层领导。钜派现场的地产企业更多，除了融创之外，还包括方圆集团、福晟集团、上坤集团、新力集团、景瑞地产等。
记者就交易对手和预期收益率的问题采访了受邀来到现场的投资人，大部分都客户表示，虽然有些企业给出的预期收益更高，但最终选择产品是还是会倾向于龙头企业。一位杭州的投资人就表示：“主要是考虑到目前国家对房地产行业的调控非常严格，龙头企业规模更大、风控相对更可靠，而且我担心排名靠后的房地产企业风险承受能力可能会差一些，没必要为了一两个点承担那么大的风险。”
2018年，房企将面临融资难、融资成本高的境遇，同时，随着各地调控政策没有放松的迹象，房企通过销售快速回笼资金的难度也不断增加。今年大部分房企将面临资金荒，加上自身的债务压力，房企资金链安全面临较大压力。因此，投资人应该把握房企融资成本增高而带来的投资红利，同时在选择产品时不能只盯着收益，因为高收益也意味着可能的高风险，更重要的是看具体产品的优势、交易对手的实力以及风险管理的情况。