云南城投回复上交所问询函释疑 加码转型持续释放潜力
4月19日，云南城投置业股份有限公司（600239.SH，下称“云南城投”）回复上交所问询函，针对此前收到的上交所2017年财报事后审核问询函中提及云南城投一级土地开发业务的经营情况、重大交易、融资安排等方面进一步补充完善了披露信息，向广大投资者诠释了2017年年报可能存在的若干疑问，无疑向市场进一步传递了正面声音。
首先，针对上交所较为关注的公司融资问题，云南城投在回复函中解释道，公司的融资途径主要包括银行、信贷、债券、融资租赁以及保险，合计融资441.91亿元，平均综合成本6.77%。其中，银行和信托融资额最高，分别为118.3亿元和162.47亿元，对应存量分类综合成本为6.51%、7.24%。其余的债券、融资租赁以及保险的融资金额分别为96.8亿元、1.35亿元和63亿元。对此，云南城投表示，公司的融资方式均符合相关金融政策监管要求，公司将根据国家金融监管要求和公司业务发展情况，适时调整融资方式。
其次，对于云南城投2017年度扭亏为盈的重大交易——公司昆明万江向云南城投全资子公司云南城投龙江房地产开发有限公司支付一级开发补偿款约9.15亿元，公司表示目前昆明万江已取得上坝 9#地块的工程建设规划许可证，相关二级开发工作已有序展开。云南城投已履行了双方合作协议约定的义务，该交易符合一级开发收入确认条件，故相应确认土地一级开发收入（不含税）8.24亿元，实现当期净利润2.90亿元。对于公司承担的9号地块回迁房建设义务3.66亿元，将在2018年6月回迁房交付后再确认相关收入，公共道路及绿地建设将按该地块的施工进度展开。
回顾云南城投2017年年报数据，2017 年公司实现整体营业收入143.9亿元，同比增长 47%；实现归母净利润2.6亿元，同比增长8%；扣非后的归母净利润 1.1 亿元，同比增长131%， 非经常性损益对盈利影响较上年明显下降；主营收入毛利率30.4%，较2016 年的 22.5%上升7.9个百分点。年报数据充分展示了云南城投近年来的转型成效，云南城投过去主要布局在以昆明为主的云南省内等区域，现在公司城市开发板块布局已迈向全国，其中包括北京、深圳、西安、成都等热点城市。2018年，公司全年计划实现收入160亿元，计划投资180亿元。
实际上，2017 年公司通过重大资产重组新增银泰 8 家项目公司，资产规模和营业收入均实现较大增幅。公司2017年总资产 788 亿元，较 2016年的 641 亿元上涨 23%，而 2015 年公司总资产为 452 亿元。继2017年11月18日发布重组预案之后，云南城投目前已披露重大资产重组草案。本次交易拟注入资产为成都会展100%股权，标的资产估值确定为235.72亿元。新资产的注入将进一步扩大市场占有率，扩大公司在成都及其周边地区的布局，在区域转型方面迈出坚实的一步。公司资产规模大幅度扩张的同时，积极加码产业链布局。打破了之前城投单一住宅项目的开发模式，协同集团大健康、大休闲资源优势向康养、文旅、会展产业转型，结合公司现有产品线，形成传统地产开发板块、康养文旅产业板块、未来城板块三大产品模式。
云南城投2017 年主营收入毛利率 30.4%，较上年上升 7.9 个百分点，主要是因为房地产、物业服务、酒店运营毛利率较上年均有明显提升。2017年云南省房地产开发投资及新开工面积双双增长，商品房销售量和销售额回暖。2017年省内房地产市场行情较好，呈现量价齐升的局面。对此分析人士表示，预计2018年行业红利有望进一步释放，云南城投2018年度业绩再度突破可期。
公司在积极拓展产业链布局的同时，还创新轻资产运营之路。据公司最新公告，云南城投拟与北京银泰置地商业管理有限公司、天津云泰热忱企业管理咨询合伙企业共同在天津滨海东疆保税区设立云泰商业管理(天津)有限公司。同时拟以下属3家公司各自所持的购物中心作为底层资产，采用资产证券化的方式向上海证券交易所申请发行商业房地产抵押贷款资产支持(CMBS)，发行规模不超过36亿元。
CMBS 是商业物业的一种证券化融资工具，主要以商业物业产生的租金等运营收入和不动产价值为基础， 向投资者发行资产支持证券进行融资，并配有物业抵押、租金质押等风控措施以保障资产资产证券的本息兑付。CMBS 与 Reits 作为资产证券化的形式，都具备帮助盘活存量、形成资本循环进而实现快周转；但不同于 Reits，CMBS 仍保有对资产的所有权，可以享受未来地产的价值升值。
据业内专家分析，云南城投自2016年进军商业市场以来，已小有成就，云泰商管的设立有助于公司统一管理旗下商业部分，不断扩大商业市场的影响力及提升自身运营效益，形成资源整合效应。而 CMBS 的探索不仅有利于降低公司融资成本，优化融资结构，同时CMBS 是商业物业去库存和轻资产化的枢纽，助力公司轻资产策略的转变，有利于盘活存量。